Una abogada de familia advierte a los herederos: "No aceptéis donaciones de este tipo de propiedad".

Across Europe and North America, cada vez más padres transmiten bienes inmuebles a sus hijos mientras aún viven, con la esperanza de «organizar» su patrimonio. Sin embargo, algunas de estas transmisiones llegan con cadenas invisibles: deudas antiguas, litigios o hipotecas que se adhieren al edificio, lo tenga quien lo tenga.

Cuando una donación de un inmueble se convierte en una pesadilla legal

El caso que sacudió a una especialista francesa en derecho de familia empezó como tantas historias de planificación anticipada de la herencia. En 2005, un matrimonio decidió donar a su hija un edificio completo. Sobre el papel, la operación parecía inteligente. Los padres reducían la futura carga del impuesto sucesorio y la hija parecía recibir una ventaja para empezar su vida.

Pero detrás de la escritura notarial había un historial de conflicto entre el padre y su hermano. Un año antes de la donación, un tribunal había condenado al padre por «recel successoral», una forma grave de fraude hereditario. Había intentado engañar a sus hermanos ocultando bienes durante la partición de la herencia de sus propios padres.

La condena vino con una factura: el padre debía pagar 68.602 euros a su hermano. Esa deuda acabaría chocando con el regalo hecho a la hija.

El peligro oculto: hipotecas que siguen al inmueble, no a la persona

Como temía no ver nunca su dinero, el hermano pidió una hipoteca -en términos legales, una «hypothèque»- para garantizar la deuda. El tribunal le permitió inscribir esa hipoteca sobre el mismo edificio que el padre ya había transferido a su hija, pero únicamente sobre la parte correspondiente a los derechos del padre.

Hermanos desiguales, viejas disputas hereditarias y deudas impagadas suelen reaparecer años después a través de hipotecas sobre inmuebles donados.

Una hipoteca de este tipo no se vincula a una persona. Se vincula al propio inmueble. Si el inmueble cambia de manos, la hipoteca normalmente permanece. Eso significa que el acreedor puede ir contra el edificio, incluso cuando el propietario actual no haya pedido prestado ni un céntimo.

Los padres parecen haber creído que donar el edificio a su hija lo protegería frente a un embargo. La abogada de familia parisina, Maître Cathie Paumier, lo interpreta de otro modo: al transferir un inmueble gravado, colocaron a su hija en una posición compleja y de alto riesgo.

Cómo se desarrolló el embargo años después

El padre sí pagó parte de su deuda. Sin embargo, en 2018 aún quedaban pendientes 13.379 euros. Cansado de esperar, el hermano se movió para embargar el edificio. Inició un procedimiento formal de ejecución, enviando un requerimiento de pago dirigido contra el inmueble que ahora pertenecía a su sobrina.

No se limitó a los 13.379 euros impagados. Reclamó un total de 242.218 euros. Esa cifra sumaba la deuda restante y una «soulte», un pago compensatorio ligado a la igualación de cuotas en la sucesión anterior de los padres de los dos hermanos.

En 2020, un tribunal de apelación le dio la razón. Validó la ejecución y permitió el pago de 242.218 euros con el producto de la venta. Lo que quedara después iría a la hija. La sentencia no especificaba cuánto recibió finalmente.

Una sola decisión judicial puede transformar un activo familiar aparentemente seguro en una venta forzosa, con el heredero mirando desde la barrera.

El caso llegó entonces al más alto tribunal civil de Francia, la Cour de cassation. El 8 de diciembre de 2022, el alto tribunal alcanzó un desenlace más matizado. Mantuvo la ejecución en sí -el hermano podía seguir embargando el edificio-, pero redujo de forma drástica su reclamación. Los jueces dictaminaron que solo podía cobrar los 13.379 euros cubiertos por la hipoteca inscrita.

Todo lo demás, incluida la «soulte» discutida, no entraba en el alcance de la garantía. El resto del producto de la venta debía volver a la hija.

Coste emocional: cuando la vivienda familiar se vende por la fuerza

Desde un punto de vista puramente financiero, el fallo final pareció un alivio parcial. La hija conservó una parte importante del precio de venta.

Pero el coste humano fue mucho más allá de las cifras. Pasó años atrapada en un litigio provocado por un conflicto que no era suyo. El procedimiento de ejecución forzó la venta de un edificio que podría haber sido su hogar o una fuente clave de ingresos por alquiler.

Para muchos herederos, una venta forzosa no es solo una línea en un balance. Altera planes de vivienda, la escolarización de los hijos, proyectos financieros a largo plazo y, en ocasiones, relaciones familiares ya tensas.

Una advertencia clara de una abogada de familia

De este caso, Maître Paumier extrae una lección contundente: los herederos no deberían aceptar automáticamente una donación, incluso cuando procede de padres cariñosos. Un gesto generoso sobre el papel puede ocultar un riesgo jurídico serio en la práctica.

Cuando un inmueble está gravado con una hipoteca o cualquier otra garantía, el nuevo propietario hereda el riesgo de ejecución. El hecho de que la deuda no sea suya personalmente no le protege. A los acreedores normalmente solo les importa el activo que garantiza el crédito.

Antes de firmar por un inmueble «gratis», los herederos deben hacerse una pregunta fría: ¿qué pesa exactamente sobre este edificio?

Comprobaciones clave antes de aceptar una donación de un inmueble

Los especialistas recomiendan un enfoque estructurado siempre que un padre ofrezca una casa, un piso o un edificio como donación:

• Solicitar una nota simple completa del Registro de la Propiedad que muestre todas las hipotecas, cargas y anotaciones.
• Pedir al notario que detalle cada garantía, conflicto en curso o reclamación pendiente sobre el inmueble.
• Comparar la deuda total garantizada con un valor de mercado realista del edificio.
• Evaluar si podrías afrontar una venta forzosa o una batalla judicial si un acreedor actúa.
• Considerar los costes futuros: impuestos, reparaciones, seguros y posibles periodos de vacío.

Si las cifras salen justas, a veces existen varias soluciones. La familia puede decidir saldar la deuda de inmediato para cancelar la hipoteca. El acreedor puede otorgar una «mainlevée», levantando la garantía a cambio del pago, o aceptar una reestructuración de la deuda con nuevas condiciones. Los abogados también mencionan procedimientos de «purga» que eliminan hipotecas antiguas durante una venta, sujetos a pago y a plazos formales.

Cuando decir «no» a una herencia tiene sentido

La misma lógica se aplica cuando una persona fallece y deja más pasivos que activos. Muchos sistemas jurídicos, incluido el francés en el corazón de esta historia, permiten a los herederos:

Opción	Qué significa	Caso típico de uso
Aceptación pura y simple	El heredero asume todos los bienes y todas las deudas, sin límite.	Herencia claramente positiva, sin grandes riesgos desconocidos.
Aceptación a beneficio de inventario	El heredero limita su responsabilidad personal al valor de los bienes heredados.	Dudas sobre deudas ocultas o finanzas familiares complejas.
Renuncia	El heredero rechaza todo, tanto bienes como deudas.	Herencia muy endeudada o inmersa en litigios.

Según Maître Paumier, cuando las deudas superan claramente el patrimonio, rechazar la herencia a veces protege mejor al heredero que aceptarla por lealtad o culpa. El mismo razonamiento puede aplicarse a las donaciones en vida. Aceptar un inmueble que oculta cargas pesadas o inciertas puede arrastrar a una familia a procedimientos que no puede controlar.

Consejos prácticos para familias que planifican donaciones anticipadas

Los padres que quieren ayudar a sus hijos con un inmueble deberían considerar las comprobaciones legales como parte del propio regalo. Una conversación con un notario o un abogado especializado en sucesiones antes de la donación puede sacar a la luz garantías o disputas olvidadas. Los profesionales también pueden sugerir mecanismos más seguros como la copropiedad, el usufructo temporal o una venta por un precio simbólico combinada con un préstamo cuidadosamente redactado.

Para familias transfronterizas, lo que está en juego aumenta. Un piso en España donado a hijos que viven en el Reino Unido, o un edificio francés poseído a través de una sociedad, puede provocar choques entre sistemas jurídicos. Las hipotecas inscritas en un país pueden tener efectos distintos en otro. Las normas fiscales también varían mucho. Un especialista internacional en sucesiones puede cartografiar esos riesgos antes de que todos firmen.

Por último, los propios herederos deberían sentirse con derecho a hacer preguntas incómodas. ¿Cómo adquirieron los padres el inmueble? ¿Ha impugnado algún hermano la herencia anterior? ¿Hay préstamos empresariales garantizados con el edificio? Las respuestas a esas cuestiones protegen las relaciones a largo plazo, aunque hoy retrasen la firma de la donación.

Este caso francés muestra cómo una sola hipoteca, nacida de una vieja disputa hereditaria, puede seguir a un edificio durante años y recaer de lleno sobre los hombros de la siguiente generación. Para los herederos, entender que las deudas se adhieren a los activos, y no solo a las personas, cambia la manera en que miran cualquier inmueble «gratis» que les llegue.