Una abogada de familia alerta a los herederos: “No aceptéis donaciones de este tipo de propiedades”.

En toda Europa y Norteamérica, cada vez más padres transmiten inmuebles a sus hijos cuando aún están vivos, con la esperanza de «organizar» su patrimonio. Sin embargo, algunas de estas transmisiones llegan con cadenas invisibles: deudas antiguas, pleitos o hipotecas que se adhieren al edificio, sea quien sea su propietario.

Cuando un regalo de un inmueble se convierte en una pesadilla legal

El caso que sacudió a una especialista francesa en Derecho de familia comenzó como tantos relatos de planificación sucesoria anticipada. En 2005, una pareja decidió donar a su hija un edificio completo. Sobre el papel, la decisión parecía inteligente. Los padres reducían la futura carga del impuesto de sucesiones y la hija parecía recibir un impulso inicial en la vida.

Pero detrás de la escritura notarial había un historial de conflicto entre el padre y su hermano. Un año antes de la donación, un tribunal había condenado al padre por «recel successoral», una forma grave de fraude sucesorio. Había intentado engañar a sus hermanos ocultando bienes durante la liquidación de la herencia de sus propios padres.

La condena venía con una factura: el padre debía pagar 68.602 euros a su hermano. Esa deuda acabaría chocando con el regalo a la hija.

El peligro oculto: hipotecas que siguen al inmueble, no a la persona

Como temía no ver nunca su dinero, el hermano pidió una hipoteca -en términos jurídicos, una «hypothèque»- para garantizar la deuda. El tribunal le permitió inscribir esa hipoteca sobre el mismo edificio que el padre ya había transferido a su hija, pero solo respecto de la parte correspondiente al derecho del padre.

Hermanos desiguales, viejas disputas sucesorias y deudas impagadas suelen resurgir años después a través de hipotecas sobre inmuebles donados.

Una hipoteca de este tipo no se vincula a una persona. Se vincula al propio inmueble. Si el inmueble cambia de manos, la hipoteca normalmente permanece. Eso significa que el acreedor puede ir contra el edificio, incluso cuando el propietario actual no haya pedido prestado ni un céntimo.

Los padres parecen haber creído que donar el edificio a su hija lo protegería frente al embargo. La abogada de familia parisina, Maître Cathie Paumier, lo interpreta de otro modo: al transferir un inmueble gravado, colocaron a su hija en una situación compleja y de alto riesgo.

Cómo se produjo el embargo años después

El padre pagó parte de la deuda. Pero en 2018 aún quedaban pendientes 13.379 euros. Cansado de esperar, el hermano se movió para embargar el edificio. Inició un procedimiento formal de ejecución, enviando un requerimiento de pago dirigido contra el inmueble, ahora propiedad de su sobrina.

No se limitó a los 13.379 euros impagados. Reclamó un total de 242.218 euros. Esa cantidad reunía la deuda restante y una «soulte» -un pago compensatorio ligado a la igualación de participaciones en la sucesión anterior de los padres de ambos hermanos-.

En 2020, un tribunal de apelación le dio la razón. Validó la ejecución y autorizó el pago de 242.218 euros con cargo al producto de la venta. Lo que quedara después iría a la hija. La sentencia no precisó cuánto recibió finalmente.

Una sola resolución judicial puede transformar un activo familiar aparentemente seguro en una venta forzosa, con el heredero mirando desde la barrera.

El asunto llegó entonces al más alto tribunal civil de Francia, la Cour de cassation. El 8 de diciembre de 2022, el alto tribunal adoptó un resultado más matizado. Confirmó la ejecución en sí -el hermano podía seguir embargando el edificio-, pero recortó drásticamente su reclamación. Los magistrados resolvieron que solo podía cobrar los 13.379 euros cubiertos por la hipoteca inscrita.

Cualquier importe adicional, incluida la «soulte» discutida, no entraba dentro del alcance de la garantía. El resto del producto de la venta debía volver a la hija.

Coste emocional: cuando la vivienda familiar se vende por la fuerza

Desde un punto de vista puramente financiero, la resolución final parecía un alivio parcial. La hija conservó una parte importante del precio de venta.

Pero el coste humano fue mucho más allá de las cifras. Pasó años atrapada en un litigio desencadenado por un conflicto que no era suyo. El procedimiento de ejecución forzó la venta de un edificio que podía haber sido su vivienda o una fuente clave de ingresos por alquiler.

Para muchos herederos, una venta forzosa no es solo una línea en un balance. Altera planes de vivienda, la escolarización de los hijos, proyectos financieros a largo plazo y, a veces, relaciones familiares ya tensas.

Una advertencia clara de una abogada de familia

De este caso, Maître Paumier extrae una lección tajante: los herederos no deberían aceptar automáticamente una donación, aunque provenga de padres cariñosos. Un gesto generoso sobre el papel puede ocultar, en la práctica, un riesgo jurídico serio.

Cuando un inmueble está gravado con una hipoteca u otra garantía, el nuevo propietario hereda el riesgo de ejecución. El hecho de que la deuda no sea suya personalmente no lo protege. A los acreedores normalmente solo les importa el activo que garantiza el crédito.

Antes de firmar por un inmueble «gratis», los herederos deben hacerse una pregunta fría: ¿qué pesa exactamente sobre este edificio?

Comprobaciones clave antes de aceptar la donación de un inmueble

Los especialistas recomiendan un enfoque estructurado siempre que un progenitor ofrezca como regalo una casa, un piso o un edificio:

• Solicitar una nota registral completa que muestre todas las hipotecas, cargas y anotaciones.
• Pedir al notario que detalle cada garantía, litigio en curso o reclamación pendiente sobre el inmueble.
• Comparar el total de la deuda garantizada con un valor de mercado realista del edificio.
• Evaluar si podrías afrontar una venta forzosa o una batalla legal si un acreedor actúa.
• Considerar los costes futuros: impuestos, reparaciones, seguros y posible desocupación.

Si los números salen ajustados, a veces existen varias soluciones. La familia puede decidir saldar la deuda de inmediato para cancelar la hipoteca. El acreedor puede conceder una «mainlevée», levantando la garantía a cambio del pago, o aceptar una reestructuración de la deuda en nuevas condiciones. Los abogados también mencionan procedimientos de «purga» que eliminan hipotecas antiguas durante una venta, sujetos a pago y a plazos formales.

Cuando decir «no» a una herencia tiene sentido

La misma lógica se aplica cuando una persona fallece y deja más pasivos que activos. Muchos sistemas jurídicos, incluido el francés en el centro de esta historia, permiten a los herederos:

Opción	Qué significa	Caso de uso típico
Aceptación pura y simple	El heredero asume todos los bienes y todas las deudas, sin límite.	Herencia claramente positiva, sin grandes riesgos desconocidos.
Aceptación a beneficio de inventario	El heredero limita su responsabilidad personal al valor de los bienes heredados.	Dudas sobre deudas ocultas o finanzas familiares complejas.
Renuncia	El heredero rechaza todo, tanto activos como pasivos.	Herencia muy endeudada o inmersa en litigios.

Según Maître Paumier, cuando las deudas superan claramente el patrimonio, renunciar a la herencia a veces protege al heredero mejor que aceptarla por lealtad o culpa. El mismo razonamiento puede aplicarse a las donaciones en vida. Aceptar un inmueble que oculta cargas cuantiosas o inciertas puede arrastrar a una familia a procedimientos que no puede controlar.

Consejos prácticos para familias que planifican donaciones anticipadas

Los padres que quieren ayudar a sus hijos con un inmueble deberían tratar las comprobaciones legales como parte del propio regalo. Una conversación con un notario o un abogado especializado en sucesiones antes de la donación puede destapar garantías u conflictos olvidados. Los profesionales también pueden sugerir mecanismos más seguros, como la copropiedad, el usufructo temporal o una venta por un precio simbólico combinada con un préstamo cuidadosamente redactado.

En familias transfronterizas, lo que está en juego aumenta. Un piso en España donado a hijos que viven en el Reino Unido, o un edificio en Francia propiedad de una sociedad, puede provocar choques entre sistemas jurídicos. Las hipotecas inscritas en un país pueden tener efectos diferentes en otro. Las normas fiscales también varían mucho. Un especialista internacional en herencias puede cartografiar esos riesgos antes de que todos firmen.

Por último, los propios herederos deberían sentirse con derecho a hacer preguntas incómodas. ¿Cómo adquirieron los padres el inmueble? ¿Algún hermano impugnó la herencia anterior? ¿Hay préstamos empresariales garantizados con el edificio? Las respuestas a estas cuestiones protegen las relaciones a largo plazo, aunque retrasen hoy la firma de la donación.

Este caso francés muestra cómo una sola hipoteca, nacida de una vieja disputa sucesoria, puede seguir a un edificio durante años y caer de lleno sobre los hombros de la siguiente generación. Para los herederos, entender que las deudas se adhieren a los activos, no solo a las personas, cambia la forma de ver cualquier inmueble «gratis» que se les presente.